이재명 정부가 과거 문재인 정부의 부동산 정책 실패를 반복하지 않으려면 합리적 대안이 필요하다는 부동산 전문가 조언이 나왔다.
김인만 김인만부동산연구소장은 4일 CBS라디오에 출연해 "양도세와 보유세를 올린 건 노무현, 문재인 정부 때와 똑같다"며 "똑같은 정책을 또 한다는 건 시장의 신뢰를 얻기는 힘들다"고 주장했다.
앞서 이재명 정부는 다주택자들에게 부과하는 양도소득세의 중과 유예를 오는 5월9일(매도 기준) 이후부터는 연장하지 않기로 했다. 이렇게 될 경우, 3주택자 이상 규제 지역에서는 시세차익의 30%p가 중과세 된다. 최고 세율로 따지면 82.5%의 세금을 내야 한다.
김인만 소장은 관련해서 "(다주택자들은) 그동안 대출 이자도 냈고 보유세도 냈고, 물가 상승률을 감안해 보면 자신들이 가져가는 게 (시세 차익보다) 실제로는 작다고 생각한다"며 "그런데 (중과세로) 더 거두겠다고 하니 (반발이 있다)"라고 설명했다.
그는 과거 문재인 정부 때를 언급하며 "당시 중과세가 시행되고 실제로 (다주택자들의) 매물이 많이 잠겼다. 그 세금 내고는 못 팔겠다는 이들이 많이 있었다"고 설명했다.
그는 "이번에도 입주 물량은 부족한데 중과세를 시행하게 되면 (다주택자) 집주인들은 일단 나는 못 팔겠다는 생각을 할 것"이라며 "그러면 (정부로서는) 결국에는 보유세 카드로 넘어가게 된다"고 주장했다.
다주택자들이 높은 세금 때문에 주택을 팔지 않고 버틸 경우, 보유세 강화로 버티지 못하게 해서 매물을 시장에 내놓게 한다는 이야기다. 실제 이재명 대통령은 "망국적 부동산 투기는 '무슨 수를 써서라도' 반드시 잡는다. 당장 유불리를 따지지 않으면 정책수단은 얼마든지 있다"며 사실상 보유세 카드를 언급했다.
하지만 문재인 정부 당시에는 이러한 정책들이 자녀 증여 등 다주택자들의 '버티기'로 제대로 시장에 반영되지 못했다.
그도 중과세 시행 이후에도 다주택자들이 버티면, 이재명 정부도 보유세 강화 카드를 꺼내 들 것이라며 "그럴 경우, (다주택자들이) 선택할 수 있는 방법은 (다주택 중) 전세를 주고 있는 집을 월세로 돌려, 그 돈으로 보유세를 내는 방법 등으로 버티는 방법이 하나 있고, 여유 자금이나 주식 자금을 처분해서 세금을 내는 방법이 있다. 또한 자녀한테 어차피 줄 거 미리 주겠다 해서 증여하는 경우도 있다"고 설명했다.
그는 "노무현 대통령 시절에도 '하늘이 두 쪽 나도 잡겠다', 문재인 대통령도 무슨 수를 쓰더라도 (부동산을) 잡겠다고 했다"며 "현 정부가 추진하는 정책이 신뢰받기 쉽지 않은 게 과거 정부들이 (중과세, 보유세 등) 똑같은 정책을 했음에도 (부동산 가격을) 못 잡았기 때문"이라고 주장했다.
그는 그렇기에 "역지사지해 보면 다주택자는 인센티브를 줄 때 팔고 싶을 것"이라며 "요즘 시대에 옛날처럼 집을 많이 가지는 건 맞지 않다. 똘똘한 한 채가 트렌드이기 때문"이라고 주장했다.
그는 "그렇다고 양도세를 깎아주면 '부자 감세' 논란이 있으니, 일례로 KB시세 대비 10% 저렴한 급매물로 팔면 양도세율을 10%p 깎아준다는 식의 당근을 제시하면 어떨까 싶다"고 제안했다.
그럴 경우 집을 사는 사람은 10% 저렴하게 사서 좋고, 집을 파는 사람은 깎아줬지만 세금 혜택을 보니 좋고, 국가 입장에서는 세금이 들어오니 좋다는 이야기다.
그는 이재명 정부의 부동산 정책을 두고 "증세가 목적인지, 매물을 나오게 해서 가격을 낮추는 게 목적인지 명확히 해야 한다"며 "증세가 목적이면 보유세와 양도세를 올리는 게 맞을 수도 있다. 그게 아니라 매물이 나와서 시장이 안정되는 하락 매물이 많이 나오기를 원한다면 집주인들이 하락 매물을 낼 수 있는 마음이 들 수 있게 뭔가 인센티브를 줘야 한다"고 주장했다.
그는 부동산 거래세와 보유세 둘 다를 강화하는 것을 두고도 "장점이라고 한다면 투기하지 말라는 시그널을 줄 수 있는 것이고 단점으로는 (집주인이나 집을 사려는 이가) 거래를 해야 되는데 (둘 다 높은 세금을 내고는) 못하겠다고 한다"며 "그렇기에 이제는 (보유세와 거래세의 비율을) 정해야 한다"고 주장했다.
그는 "보유세를 올리고 취득세, 양도세는 내려줘서 거래를 잘되게 하든가, 아니면 취득세, 양도세를 올려서 허들을 높일 경우, 보유세는 내려줘야 한다"며 "만약 세 가지를 다 올리게 되면 동맥 경화가 걸리게 된다. 거래량이 떨어지고 세수도 줄어들게 되는 등 여러 가지 부작용이 나올 수 있다"고 분석했다.
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