박원순-오세훈 서울시장 재임기간인 2011년부터 2025년까지 재개발로 인한 순증 주택공급효과는 7%에 불과한 것으로 조사됐다.
경제정의실천시민연합이 15일 공개한 지난 14년 치(2011년~225년) 재개발 주택공급 효과를 보면, 서울시는 재개발로 기존 15.1만호를 철거하고 16.2만호를 공급한 것으로 확인됐다. 즉 순증가량은 1.1만호(7.4%)에 불과한 셈이다.
오세훈 서울시장은 지난 8월 6일에 진행된 서울시 부동산 정책 토론회에서 정비사업을 통한 주택공급을 언급하며 "재개발의 경우에는 (공급이) 한 25% 정도" 늘어난다고 밝힌 바 있다.
경실련에 따르면 오 시장의 이 같은 발언은 2023년~2025년 동안 준공된 정비사업 구역 59곳을 대상으로 산출한 자료였다.
경실련은 관련 자료를 두고 "59곳 중 11곳은 기존 가구수가 10명 미만인 재개발 구역이었고 재개발 구역 36곳 중 17곳은 멸실 주택이 적은 상업지역 및 역세권 도시정비형 재개발 구역, 나머지 19곳은 기존주택 2.4만 가구가 있었다"며 "(19곳 2.4만 가구 지역에) 재개발 후 아파트를 지었으나 최근 3년간 순증가량이 870가구에 불과해 증가율은 3.6%에 그쳤다"라고 분석했다.
오 시장이 재개발 순증으로 25% 늘어났다고 했으나 사람이 주거하지 않는 상업지역(355% 순증)을 제외하면 사실상 순증 효과는 미미하다는 이야기다. 현재 진행되는 재개발 구역은 대부분 사람이 주거하는 지역이다.
"재건축 주택공급 늘어도 사업 공공성은 부족"
그나마 재건축은 재개발보다 순증 주택공급 효과가 크다. 경실련이 조사한 지난 14년 치 서울시 재건축 주택공급 효과를 보면, 11.3만호를 철거하고 15.5만호를 공급해 순증가량은 4.2만호로 순 증가율이 37.3%로 나타났다.
이처럼 재건축이 재개발보다 공급효과가 컸으나 공공성은 낮은 것으로 확인됐다. 경실련에 따르면 재개발로 새로 지은 16.2만호 중 분양주택은 13.3만호, 임대주택은 2.9만호로 전체에서 임대주택 비율은 17.6%를 차지했다.
반면 재건축으로 공급된 15.5만호 중 분양주택은 14.3만호인 반면 임대주택은 1.1만호에 그쳐 7.4%에 불과했다.
경실련은 "재건축으로 인한 주택공급이 늘었어도 사업의 공공성이 부족했다"며 "(재건축은 재개발에 비해) 불로소득 환수제도가 제대로 자리 잡지 않은 상황이라 대부분의 개발이익은 민간에 귀속되는 상황"이라고 분석했다.
"매년 4.5만 가구 멸실로 대규모 이주수요 발생"
경실련은 또한 재개발·재건축으로 인한 집값상승이 시민들의 내 집 마련 기회까지 박탈한다고 주장했다. 정비사업이 고가아파트 공급으로 이어지기 때문이다. 일례로 경실련이 서초구 소재 녹원한신아파트(현 메이플자이로 재건축)와 인근 동아아파트 실거래가를 조사한 결과를 보면, 재건축 이전에는 가격대가 비슷했으나 재건축 후에는 격차가 22억 원까지 벌어졌다.
경실련은 정비사업이 전월세난을 악화시킨다고도 주장했다. 경실련은 "오세훈 서울시장은 지난 7월, 재개발·재건축 정비사업으로 2031년까지 31만호를 착공하고 주택 순공급량은 8.5만호가량 될 것이라 밝혔다"며 "이는 5년 내 22.5만 가구가 멸실되고 매년 4.5만 가구가 멸실되어 대규모 이주수요를 발생시킬 것"이라고 전망했다.
경실련은 "서울에는 매년 60만호의 전월세계약이 체결되는데 (정비사업으로) 매년 4.5만 가구가 시장에 추가적으로 나오는 식“이라며 ”(전월세) 수요가 8% 가까이 증가하면 전월세불안은 더욱 심화될 것"이라고 경고했다.
"오세훈, '닥치고 공급'만 보여주고 있다"
경실련은 그러면서 "오세훈 서울시장은 토론회에서 현재 정비사업으로 인한 전월세난 심화에 대해 '서울시가 실무적으로 고민을 해서 해결하면 되는 일'이라고 밝혔다"며 "그러나 현재 오세훈 서울시장은 온갖 인센티브로 정비사업 활성화를 통한 '닥치고 공급'만 보여주고 있을 뿐, 전월세난을 잠재울 구체적이고 실효성 있는 대책들을 충분히 제시하고 있지 않다"라고 주장했다.
경실련은 이에 "오세훈 시장은 전월세난과 자산불평등을 심화시키는 정비사업 활성화 정책을 원점재검토 해야한다"며 "정비사업은 규제완화 대신 실제로 주거환경 개선이 필요한 지역을 중심으로 주민들의 자발성에 맡겨 추진해야 한다. 막대한 개발이익이 사유화되지 않도록 개발이익환수제도 또한 강화해야한다"라고 주장했다.
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